Lehtikuva/Anni Reenpää

Nousevasta taloudesta huojentuneet kansalaiset lisäävät kulutustaan, joka ruokkii talouden nousua. Sama kansa ostaa uudiskohteista asuntoja suuren yhtiövelan kera. Muistaako se vielä säästää ja osaako se varautua lyhennysvapaiden loppumiseen tai lainakorkojen nousuun?

Nordean asuntomarkkinaraportin mukaan Suomen asuntomarkkinoilla ei ole yleistä hintakuplaa. Raportin keskeinen havainto on, että alueiden välillä on valtavia eroja.

Noin prosentin vuodessa väkilukuaan kasvattava, vetovoimainen Helsinki ylittää ainoana kaupunkina pääkaupunkiseudun keskimääräisen neliöhinnan, kun Vantaa jää koko Uudenmaankin keskihintojen alapuolelle. Reippaasti rakentavan, Kehäradasta hyötyneen Vantaan väestö kasvaa noin kaksi prosenttia vuodessa.

Ääripäänä Suomessa on kohteita, joissa asuntoja ei kannata enää korjata niiden markkina-arvon laskettua välttämättömien korjauskustannusten alapuolelle. Niiden kunnostamiseen ja ostamiseenkin voi olla mahdotonta saada lainaa rahoituslaitoksilta. Rakennuslehti kertoi vuonna 2015 nilsiäläisen kerrostaloyhtiön pankeilta saamista rukkasista.

Vain melko pienellä joukolla on todella paljon velkaa.

Kasvukeskuksissa talon purku ja uuden rakennuttaminen tilalle on usein kannattavaa. Yle kertoi vuonna 2015 esimerkin Vantaan Tikkurilasta.

Rakentaminen ratkaisee ongelmia

Nordean raportin mukaan ”asuntojen uudistuotanto on vasta yltämässä vuotuista tarvetta vastaavalle tasolle, eikä ylitarjonnasta ole merkkejä”. Nordea toivoo rakentamisen pysyvän vilkkaana asuntopulan torjumiseksi ja jotta asuntojen hinnat pysyisivät kurissa.

ILMOITUS

Toisaalta myös uudisrakennukset nostavat jonkin verran lähistön vanhojen kerrostaloasuntojen hintoja, ilmenee Tampereen teknillisessä yliopistossa kesällä 2016 julkistetusta tutkimuksesta. Tutkimuksessa analysoitiin noin 27 000 kerrostaloasunnon kauppatietoja pääkaupunkiseudulta vuosina 2009–2014.

Tutkimuksessa hintojen havaittiin nousseen keskimäärin 2,6 prosenttia verrattuna muihin kohteisiin. Analyysiin kelpuutettiin sellaiset asuntokaupat, joiden läheisyydessä oli tarkasteluaikana käynnissä vain yksi asuinkerrostalohanke.

Velka ei ole ongelma enemmistölle

Helsingin Sanomat kertoi maanantaina, että asuntojen pakkomyynnit ovat kasvaneet huomattavasti. Valtakunnallisesti asunto-osakkeiden pakkomyynnit ovat kasvaneet vuoden 2007 vain 120 pakkomyynnistä viime vuoden 609:ään.

Mistään äkillisestä hyppäyksestä ei kuitenkaan ole kyse, sillä 500 pakkomyynnin suuruusluokassa on oltu jo vuodesta 2013.

Kiinteistöjen realisointien määrä on noussut huomattavasti asunto-osakkeiden realisointeja nopeammin, vuoden 2007 vain 386:sta viime vuoden 1439:ään.

Nordean raportin mukaan suomalaisista ”vain melko pienellä joukolla on todella paljon velkaa”. Asuntovelkaa on ylipäänsä vain kolmasosalla kotitalouksista, mutta omistusasunto voi olla jonkin muunkin velan vakuutena. Kotitalouksien velkaantuminen ei Suomessa uhkaa Nordean mukaan makrotalouden vakautta.

Huolestuttavana Nordean raportissa pidetään säästämisen vähentymistä ja asunto-osakeyhtiöiden kautta otetun velan kasvua. Kotitalouksien kulutus on viime vuosina kasvanut tuloja nopeammin.

Asunto-osakeyhtiövelassa kyse on erityisesti rakennuttajien yleistyneessä käytännössä markkinoida uudiskohteiden asuntoja huomattavan pienellä ostohinnalla, jonka lisäksi osakkeisiin kohdentuu jopa paljon ostohintaa suurempi määrä yhtiön velkaa rakennusajalta.

Rahoituslaitos ottaa yhtiövelan huomioon rahoituspäätöksessään, mutta jos käteistä löytyykin ostoon tarvittava määrä, velan vaikutuksen arviointi jää pelkästään ostajalle. Uudiskohteiden yhtiövelassa voi olla useiden vuosien lyhennysvapaakausi, eli rahoitusvastike kasvaa alkukauden jälkeen moninkertaiseksi. Myös markkinakorkojen nousu tulevaisuudessa kasvattaa maksettavaa vastiketta.

Yhteiskunnan kannalta huojentavaa on, että kotitalouksien osuus yhtiölainoista huomioidaan velkaantumisasteen laskennassa eli tämä velka ei ole piilossa taloudellisilta tarkasteluilta. Suomalaisilla kotitalouksilla oli kuluvan vuoden puolivälissä velkaa 127,6 prosenttia käytettävissä oleviin tuloihin suhteutettuna, mikä on esimerkiksi pohjoismaisiin naapureihin verrattuna vähän.

Ruotsissa hinnat alkoivat alentua

Ruotsissa asuntojen hinnat ovat kääntyneet laskuun. Tukholmassa hinnat olivat vuosikymmenen aikana kaksinkertaistuneet.

Maanantaina kiinteistöalan palveluyritys CBRE kertoi, että yhtiön suuria kiinteistökauppoja mittaavan Nordic Investment MarketView’n mukaan ulkomaalaiset sijoittajat ovat kiinnostuneita Suomen, Tanskan ja Norjan markkinoista mutta perinteisesti Pohjoismaiden suosituimman Ruotsin kiinteistösijoitusmarkkinassa on nähty hiljentymistä.

CBRE näkee korkeiksi nousseet kiinteistöjen hinnat yhtenä selityksenä Ruotsin markkinoiden laantumiseen. Yhtiö ennustaa Suomen kiinteistömarkkinoilla rikottavan ennätyksiä kuluvana vuonna.